外资投资机构在中国房地产业的机遇与挑战
讲到机遇和挑战，这是所有的投资机构都非常关注的问题，特别是中国逐渐成熟的房地产行业。首先，让我们一起来回顾一下从02年开始，中国房地产业和海外资金的状况。
2002年，随着中国房屋价格持续走高，大部分城市房屋销售价格大幅上涨。看准了这一时机，很多海外资金有以比如以法人、公司等的形式来到了中国。
刚开始以短期投资为主。
2003年，部分资金看好中国市场的潜力，开始进行长期投资。
据有关部门统计，到了2004 年，全国房地产开发利用外资228.2 亿元，同比增长34.2%，占开发资金来源的1.3%。
实际上，当时的国内房地产业从法律法规、产权的界定、二级市场交易到土地开发的招、拍、挂的原则等都不规范，海外资金对国内市场也比较担心。但是很多的海外资金，包括我们公司都看到了风险背后的国内市场的巨大空间。
2005年的系列房地产调控措施之后，外资大规模投资中国地产业。
2005年2月，摩根斯坦利——上海“锦麟天地雅苑”，上海世界贸易大厦；6月，上海世界广场。
7月中旬，嘉德商用——国内15家正在建造中的以沃尔玛为主力店的大型商场。
8月26日，软银亚洲投资基金II（赛富成长创业投资基金）和美国凯雷投资集团——顺驰（中国）不动产网络集团（原顺驰置业集团）。
10月24日，嘉德置地与花旗集团建立了一支专门用于中国房地产投资的私募基金——凯德中国发展基金（CCDF）。
海外基金在国内从原来整栋收购高档写字楼变成为国内房地产开发商的合作伙伴。
以前，用公开发行受益凭证的方式设立房地产投资信托基金(REITs)是房地产直接融资的方向和可持续发展的模式，也是解决房屋租赁市场投资来源的重要融资方式，央行希望进行的股改革新修订的证券法的实施能够加快这一进程。”11月7日，央行在“2005年中国地产金融年会”公开表示，在房地产开发公开发行证券融资受条件制约的情况下，采取私募方式融通资金是值得探索的道路。
《2005中国外资地产基金研究报告》显示，下半年外资基金进入国内房地产市场的资金总额迅速膨胀。不包括热钱投资，预计外资地产基金今年投资将达28亿美元，入华外资地产基金机构数量已超100家，全年投资额同比增长4倍。
而来自官方的统计显示， 2005年境外机构购买中国建筑物资金额达34亿美元，与外资合作项目2119项，合同金额达194亿美元。
2006年7月24日，由建设部、商务部、国家发改委等6部委联合签发的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》正式发布。文件全文4部分，共14条，分别从市场准入、开发经营、境外机构和个人购买房产3方面对外商投资房地产进行规范。
对2007年我国房地产市场进行总结如下：
一、2007年房地产市场的总体回顾
1．全国房价总体大幅上涨，其中部分热点城市房价居高不下，商品房和经济适用房供不应求，而年底房价虽然没有明显降低，成交量却有萎缩
2．土地供应量不足
3．地价大幅上涨推动房价上涨
4．有购买需求的人不断增多，并且购买多套房等待升值的投资需求也不断增高，但年底时个人买房者持观望态度居多
二、2007年房地产调控措施回顾与分析
2007年，针对房地产市场运行中的主要矛盾，针对十七大要求，国家政策目标重点是增加有效供给，调整住房供应结构，抑制投资投机需求、解决低收入家庭住房问题。调控措施主要包括以下几个方面。
1．各级政府通过对土地供应、税收等调整，抑制开发企业囤积土地行为，增加市场房屋的有效供给
2．国土资源部加大闲置土地处置力度
3．中国人民银行和中国银监会实行差别的住房抵押贷款政策，保护自住需求，抑制投资投机需求，
4．国务院加快完善以廉租住房为重点的住房保障制度
5．国家六部委出台措施限制外资投资国内房地产领域
三、房地产市场若干影响因素分析及预期
1．物价上涨、通货膨胀预期和相对于资产价格的货币贬值进一步加剧了购房需求，推动房价继续攀升
2．从紧的货币政策，对房地产市场需求产生结构化的影响，抑制了中低收入者自住需求的支付能力，刺激了高收入者投资投机需求的积极入市
3．资金流动性过剩对房价上涨起了推波助澜的作用
海外基金介绍
海外地产基金进入内地方式
投资开发型
收租型
不良资产处置型
开发型海外地产基金主要选择上海、北京投资，目前投资项目正由商用物业转向住宅，由高档物业转向中档、中低档；收租型海外地产基金的首选投资地也是北京、上海，有成功经验后再选择广州、深圳，接着进入经济发达的二线城市，如苏州、宁波、杭州等。
外资投资方向
几家海外投资公司介绍
ING : 整合在华基金向控股发展
摩根士丹利 : 专注高档物业
嘉德置地 : 开发与投资并重
基强联行 : 充当外资基金进入的桥梁
挑战
海外房地产基金内地运作限制多
相关政策存在较多不确定性
外资房地产基金要进入中国，必须在国内先有投资项目，然后才能通过外资委引进相应的资金。
国内的产业政策连续性、外汇管理体制、税收政策等各方面还存在着相当多的不确定因素与市场风险。
境外基金需要寻找有一定开发规模的本地发展商合作。
还有就是土地的批租使用年限问题，由于土地在使用年限上有限制，许多境外的投资者对此并不适应。
长期项目未来两三年内难成主流
基于以上对于房地产市场的回顾和对我们面临的挑战的分析，我们也对2008年的房地产市场有个展望。
2008年房地产市场展望
1．房地产市场持续发展
2．供应紧张状况将得到一定程度的缓解，但制约供给的因素依然存在
3．调控重在政策的落实，加强政策的执行力成为关键
4．低收入家庭的住房预期逐渐向好
5．奥运会带来的巨大商机
